L’assalto finanziario alle città europee: come i fondi di investimento stanno ridisegnando il futuro urbano

L’ascesa dei fondi di speculazione ha inizio a partire dalla seconda metà degli anni Ottanta dello scorso secolo con il forte ridimensionamento dei sistemi di welfare pubblico, quando prende avvio negli Stati Uniti una privatizzazione totale o parziale di beni e servizi. Anche la crisi del 2008 nata dall’esplosione della bolla immobiliare dei mutui subprime ebbe un impatto enorme sulle città di tutto il mondo. Dopo la crisi, il settore immobiliare divenne il nuovo terreno di caccia per gli investitori. Enormi capitali provenienti dal mondo finanziario iniziarono a confluire nel mattone, alla ricerca di nuovi profitti. La casa non era più vista solo come la risposta a un bisogno abitativo, ma come uno strumento per fare speculazione. Dagli Stati Uniti il fenomeno si estese rapidamente anche in Europa.

In questa prima fase è Blackstone, società finanziaria nata nel 1985 specializzata in investimenti immobiliari, ad acquistare in giro per il mondo edifici destinati a residenze, uffici e alla logistica.
Blackstone e altre società di real estate divengono quindi l’oggetto di numerose campagne di gruppi auto-organizzati, tra le più celebri Raval Vs Blackstone a Barcellona e Deutsche Wohnen & Co enteignen (Espropriare Deutsche Wohnen & Co), referendum per l’esproprio e la socializzazione delle grandi società immobiliari svoltosi a Berlino nel settembre 2021.

Oggi i grandi fondi di investimento tendono a gestire investimenti senza acquistare asset come immobili e aziende. BlackRock, Vanguard e State Street, i tre fondi più potenti a livello globale, a differenza di Blackstone, che è acquirente di asset, sono gestori di capitali. Secondo uno studio di Jacob Greenspon, pubblicato dall’Harvard Business Review e citato da Alessandro Volpi nel suo I padroni del mondo, BlackRock e Vanguard gestiscono un valore pari a un quinto dell’intero Pil mondiale e i primi dieci fondi di investimento (8 statunitensi, uno tedesco e uno francese) possiedono il 40% delle principali 500 aziende mondiali.

Tutti questi fondi stanno sempre più guardando all’Europa come porto sicuro per i loro investimenti, la partita del Rearm Europe può essere per loro un’ottima occasione di lauti guadagni. Non dimentichiamo che il cancelliere tedesco Friedrich Merz è stato dirigente di Blackrock in Germania.

Ma torniamo al settore immobiliare con il report Global Capital Flows 2025 pubblicato a fine maggio da Colliers, società globale di servizi professionali e di gestione degli investimenti che opera nei settori dei servizi immobiliari.
Dal report emerge con chiarezza che l’Europa, in questo momento di incertezza geopolitica, è diventata il porto sicuro per gli investimenti immobiliari, superando il Nord America.
La tendenza sembra essere confermata anche dalle parole di Steve Schwartzman, CEO di Blackstone, che in una recente intervista con Bloomberg ha spiegato come l’Europa in questo momento di turbolenze geopolitiche sia molto attrattiva per gli investitori. Blackstone ha un piano di investimenti sull’Europa di 500 miliardi nei prossimi dieci anni.

Sempre secondo Colliers nel quarto trimestre del 2024, i volumi di investimento sono aumentati grazie a una serie di tagli dei tassi di interesse nella seconda metà dell’anno e, nei primi cinque mesi del 2025, sono già stati raccolti 58 miliardi di dollari in tutto il mondo per investire nel settore immobiliare, di cui circa la metà destinata all’Europa

Ai primi dieci posti della classifica delle destinazioni top dei capitali globali, sempre secondo il report di Colliers, troviamo sette paesi europei e tre non europei (Stati Uniti, Giappone e Australia), mentre troviamo al primo posto Regno Unito, al terzo la Germania, al quinto la Spagna seguita da Francia e Italia. Un fenomeno in crescita che interessa diversi settori: logistica, ospitalità, industria, immobili a destinazione uffici, immobili a destinazione residenziale e spazi commerciali.
In generale in Europa si prevede una crescita negli immobili da destinare a uffici e nel residenziale dedicato ad anziani, studenti e multifamiliare: senior, student e multifamiliy housing.
Il nostro paese si trova quindi al centro di fortissimi interessi finanziari con caratteristiche peculiari rispetto agli altri paesi europei, se andiamo a vedere nel dettaglio la previsione è che gli investimenti immobiliari in Italia si concentreranno sugli immobili commerciali (40.8%), industriale (28,2%), ospitalità (19.3%), uffici (5.4%), edilizia residenziale multifamiliare (5.1%) e senior housing (1.2%).
Se confrontiamo questi dati con quelli del mercato europeo in generale possiamo vedere come i settori immobiliari che tirano più in Italia siano diversi da quelli europei. Per esempio il settore retail ovvero gli immobili commerciali vale in Europa il 18% contro il 40% italiano, l’ospitalità in Europa rappresenta il 10% contro il 19.3% italiano, gli uffici in Europa sono il 25% degli investimenti mentre in Italia soltanto il 5.4% e infine l’edilizia residenziale multifamiliare passa dal 21% europeo al 5.1% italiano. Mentre il settore immobiliare industriale, sotto il quale rientrano anche gli immobili destinati alla logistica, vale 5 punti percentuali in più rispetto alla media europea.

Da questi numeri si potrebbe ipotizzare che il grande capitale abbia deciso il futuro del nostro paese : turismo, centri commerciali, industria (ma resta da capire quanto il settore della logistica influisca su questo dato) e una spolverata di servizi.

Quello che è sicuro è che questi investimenti andranno a toccare diversi settori economici con ricadute importanti sulle città. La già citata Blackstone, azionista di Autostrade per l’Italia e Mundys e proprietaria di edifici di pregio, ha fondato in aprile di quest’anno Proxity, sviluppatore di immobili logistici a livello europeo. Nel settore dell’hospitality invece, dopo l’acquisizione di hotel e resort del gruppo Mangia in Sicilia e Sardegna, sta partecipando alla gara per l’acquisto di un pacchetto di hotel UnaHotels di proprietà Unipol. Infine parlando di commercio all”inizio dell’anno Kering ha venduto a SPG (Simon Property Group) partecipato da Blackrock, State Street e Vanguard il pacchetto di The Mall Luxury Outlets, ci cui fa parte anche il centro commerciale di Reggello per la cui realizzazione fu consulente Tiziano Renzi.

La crescita degli investimenti in Europa e in Italia annunciata sia da Blackstone che dal report di Colliers non è decisamente una buona notizia per il 99% della popolazione, ne conosciamo già le conseguenze che vanno dall’espulsione dei residenti a causa della crescita spropositata dei prezzi dell’abitare alla privatizzazione del patrimonio pubblico che impoverisce il patrimonio collettivo e riduce la capacità delle amministrazioni di garantire servizi essenziali ai cittadini.

Con fondi come BlackRock che controllano quote significative dell’economia, le decisioni urbanistiche e economiche sfuggono al controllo democratico locale, subordinando le esigenze dei cittadini agli interessi finanziari globali.
Il quadro che emerge è quello di città sempre più diseguali, dove il diritto alla casa e a una vita dignitosa viene sacrificato sull’altare della speculazione finanziaria, creando un futuro urbano esclusivo e profondamente ingiusto.

Eppure esiste la possibilità di lottare e vincere anche contro questi colossi come ci hanno insegnato gli attivisti di Barcellona dove il sindacato degli inquilini Sindicat Habitatge del Raval (SHR) ha creato la campagna #RavalVsBlackstone per evitare lo sfratto di alcune famiglie da un edificio acquistato da Blackstone, riuscendo a vincere la battaglia coinvolgendo anche il consiglio comunale e numerosi partiti attraverso la campagna #BlackstoneEnComú. Una lotta che si è poi allargata anche a Madrid, dove il Sindicato de Inquilinas de Madrid, insieme ad altri gruppi, ha avviato la campagna #MadridVsBlackstone, seguendo le orme di Barcellona.