“Vedendo come viene soddisfatto il bisogno di un tetto, possiamo avere la misura del modo con cui vengono soddisfatti tutti gli altri bisogni” (F. Engels)
Il 5 Aprile 2023 è stato adottato il Piano Strutturale e il Piano Operativo del Comune di Firenze (pubblicazione dell’avviso sul BURT n.14, parte II, 5 Aprile 2023). Le osservazioni possono essere presentate entro il 24 giugno 2023 (più correttamente 26 giugno 2013, primo giorno non festivo). Tutti i movimenti e gli attivisti che a Firenze sono impegnati sui temi che riguardano il territorio stanno preparando osservazioni e proteste. Qui di seguito trovate un contributo critico sulle proposte contenute nel Piano Operativo e nel Piano strutturale adottati, che hanno un impatto (negativo) sulla questione abitativa e il diritto alla città.
Il contesto territoriale
In Toscana gli immobili eccedono il numero di nuclei familiari del 22,4%. Secondo il Rapporto sulla condizione abitativa 2022 della Regione Toscana siamo in presenza di un calo della popolazione ed “è plausibile anche immaginare che la crisi sanitaria abbia incentivato una maggiore propensione a mettere a valore il proprio patrimonio immobiliare mediante affitti turistici”. (Regione Toscana, Rapporto condizione abitativa 2022, p.46)
La provincia di Firenze ha 523.741 immobili residenziali e 455.837 nuclei familiari; la cui differenza è di 67.904; con un rapporto eccedenza immobili del 13%. (dati Rapporto condizione abitativa 2022, p. 47). Sul territorio regionale “nel periodo compreso fra il 2015 e il 2019 si è assistito ad una variazione che ha visto incrementare del 61% il numero di nuove costruzioni, con una crescita di 260mila m3”. Nel 2020 c’è stata una battuta d’arresto. Nel 2020 sono stati rilasciati nella provincia di Firenze 328 permessi di costruire, per una superficie utile abitabile in mq. 25.164; superficie utile media 76,7 mq.; 1.171 stanze.
Secondo dati ISPRA (Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale) sul consumo di suolo nel 2021, nella zona di Firenze il suolo consumato in Km2 è 42,9 con una percentuale di consumo di 42% (Rapporto condizione abitativa 2022, p. 57).
A livello regionale i proprietari di casa sono 83,6% e gli affittuari 16,4%. (dati Rapporto condizione abitativa 2022, p. 68). La popolazione diminuisce e il consumo di suolo non si arresta eppure la questione abitativa permane in tutta la sua ferocia. A Firenze provincia nel 2021: sono 1.035 i provvedimenti di sfratto emessi e 832 richieste di esecuzione. E sono 3.200 le domande per il nuovo bando Edilizia Residenziale Pubblica.
Dati FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti) informano che nel 2022 rispetto al 2021 abbiamo assistito ad una crescita del 5% della compravendita di immobili con prezzi stabili. A fronte di un’alta domanda di abitazioni in affitto la risposta del mercato è stata scarsa e i prezzi sono andati alle stelle perché i proprietari hanno potuto destinare gli immobili agli affitti brevi e turistici, triplicati negli ultimi 5 anni. Gli investitori comprano nel centro storico di Firenze per sfruttare gli immobili per locazioni brevi. Altre zone richieste sono Novoli, Campo di Marte e le zone collinari di Fiesole e Settignano. Le quotazioni più alte sono a Pian dei Giullari dove il nuovo arriva a 7.000 euro a mq. (vedi articoli Nazione e Corriere Fiorentino del 14 Aprile 2023 citati in bibliografia). A Firenze prezzi fra 3.500 e 6.000 euro a mq. per immobili di 100 mq. in medie condizioni. (Dati FIAIP federazione agenti immobiliari).
Nei fatti manca a Firenze un mercato dell’affitto a lungo termine perché è stato eroso da chi può permettersi ben altri affitti: il turismo e i ricchi. A Firenze 2021 i valori di affitto definiti dall’Accordo territoriale in euro a mq al mese, sono fra 8, 53 minimo (periferica B: Piagge, Peretola, Mantignano, Ugnano) e 11,36 massimo (zona di pregio Bobolino, Due Strade Marignolle, La Pietra, Gareggi, Settignano), a seconda della zone. Affitti inferiori sono definiti dall’accordo in relazione allo stato dell’immobile.
Edilizia residenziale pubblica
E’ destinata solo a chi ha un ISEE fino a 16.500 euro per nucleo. LODE Firenze, cioè il Livello Ottimale Di ambito di Edilizia Residenziale Pubblica per Firenze e comuni del territorio Provinciale, dispone di 12.825 alloggi al 2021, mentre a Firenze il numero alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica gestiti sono 7.976 per 183.185 nuclei abitativi.
I nuclei abitativi con DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica ai fini ISEE) minore di 16.500 euro (complessivi per tutto il nucleo) nell’area del LODE di Firenze sono 60.445 e gli alloggi ERP 2021 sono 12.815.
Nel LODE Firenze nel 2021 ci sono 118 alloggi in costruzione e ben 1.073 alloggi ERP sfitti, (Regione Toscana, Rapporto condizione abitativa 2022, p. 131) di cui 273 con manutenzione finanziata e 534 con manutenzione da finanziare. Sono 3833 le domande presentate al Lode di Firenze per accesso all’ERP; 3.418 totale domande ammesse (89,2% domande ammesse). Gli alloggi assegnati nel 2021 per tipo di graduatoria nel LODE Firenze sono: 187 ordinaria; 1 graduatoria specifica; 28 emergenza abitativa per un totale di 216. Tutti alloggi di risulta.
A fronte di 3.200 domande nel nuovo bando ERP nei prossimi 4 anni sono previste 600 assegnazioni. Mentre gli alloggi sfitti di proprietà comunale sono indicati nel Piano Operativo, in numero di 775. Nella Relazione del PO troviamo scritto “Occorre prendere atto che, nello scenario prossimo futuro, la risposta rimarrà comunque inferiore al fabbisogno nonostante i numerosi interventi previsti di recupero/ nuova costruzione” (edilizia residenziale pubblica, p. 148 Relazione PO). Eppure il governo del territorio potrebbe e dovrebbe governare il mercato e contrastare la sua incapacità ad offrire risposte a bisogni basilari ma complessi e differenziati di edilizia abitativa. Uno dei più gravi e conclamati fallimenti del mercato.
Ci deve essere un motivo strutturale che le politiche abitative proposte non riescono a scalfire.
Abitare e diritto alla città
Il risultato del processo di urbanizzazione, fatto di strutture e di flussi, di elementi materiali ed immateriali, deve rispondere ai bisogni sociali, culturali, umani, naturali: abitare, vivere, scambiare e creare conoscenze, produrre arte e cultura, divertirsi, favorire nuove relazioni sociali, egualitarie ed eque, fuori dallo sfruttamento, e creare un nuovo rapporto co-evolutivo fra insediamento umano e ambiente, quella seconda natura di cui facciamo parte e che contribuiamo a determinare, senza esserne però gli unici artefici, perché la natura non perde mai certi suoi caratteri.
Agire sul processo di urbanizzazione attraverso il governo del territorio deve avere come scopo l’accoglienza degli abitanti, l’offerta di centralità intesa come moltiplicazione di luoghi di scambio sociale e culturale, di produzione di arte, cultura e di relazioni sociali che vadano dritte in direzione di libertà e felicità. Non più per i privilegiati, ma invece per la grande maggioranza.
Questione abitativa risolta e diritto alla città inteso come diritto di poter disporre di tempo (liberato dal lavoro e dal bisogno) e di spazio, da utilizzare per rispondere ad una molteplicità di bisogni, sempre nuovi, sempre rinnovati. Il regno della libertà che possiamo conquistare solo dopo aver risolto il mondo della necessità.
Ma il presente è fatto di esclusione, espulsione, negazione, creazione di percorsi obbligati. Nello spazio e nel tempo.
Sappiamo che la città è anche luogo di lavoro, ma il lavoro dovrebbe rispondere ai bisogni di tutti e non solo a quelli di chi può pagare, e dovrebbe farlo nel rispetto della salute umana e della natura non umana.
Tuttavia uno dei modi per guadagnare è affittare e vendere edifici e interi territori al miglior offerente. Valore d’uso contrapposto a valore di scambio. Territorio non come luogo di vita ma come ambito di investimento finanziario ed immobiliare che toglie spazio e tempo a tutti. Pendolarismo, espulsione dai luoghi dove si è sempre vissuto, impossibilità di insediarsi, sono uno dei risultati del mercato immobiliare.
E nasce un conflitto fra valori, il valore immobiliare (immateriale ma oggettivo perché determinato da specifiche relazioni sociali) e il valore culturale, sociale, naturale, paesaggistico del territorio. Una economia e un sistema sociale che va verso la distruzione totale sempre più accelerata e inaccettabile, si contrappone a una alternativa, fatta di una molteplicità di risposte ai bisogni nel rispetto della natura non umana (capaci di capovolgere l’emergenza ambientale), che risulta sempre più necessaria e improcrastinabile.
Le politiche abitative del PO
La relazione del PO specifica che l’housing sociale comprende: edilizia residenziale pubblica di proprietà del Comune di Firenze in gestione di Casa spa (ERP); “edilizia convenzionata nelle forme dell’affitto calmierato, acquisto a riscatto, acquisto calmierato, secondo la normativa vigente in materia, di proprietà comunale (ERS) o di proprietà privata (ERC)”.
La Relazione del Piano Strutturale in modo speculare chiarisce che l’housing sociale comprende Edilizia Residenziale pubblica (ERP) e altre forme di alloggio sociale di proprietà pubblica (edilizia residenziale sociale a canone calmierato ERS) oppure di proprietà privata (edilizia residenziale a canone calmierato di proprietà privata ERC) destinata anche a chi non trova risposta nell’edilizia pubblica e nel libero mercato, con l’offerta di canoni accessibili.
In primo luogo è necessario chiarire cosa si intenda con ERP (edilizia residenziale pubblica), ERS (edilizia residenziale sociale), e ERC (edilizia residenziale calmierata). L’ERP è di proprietà pubblica ed ha un affitto sociale sganciato dal valore immobiliare e commisurato al reddito dell’inquilino, mentre ERS ed ERC si basano sugli accordi territoriali fra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari immobiliari per definire gli affitti, differenziati per zone e comuni, in un range minimo e massimo, che sono affitti di mercato concordati. Tuttavia mentre l’ERS ha affitti inferiori del 30% rispetto a quanto previsto dagli accordi territoriali, l’ERC prevede semplicemente di applicare gli accordi. L’Accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune di Firenze e Comuni limitrofi, è stato sottoscritto il 25/6/2020.
L’art. 37 Housing sociale delle Norme Tecniche di Attuazione del PO afferma che “il piano operativo considera l’housing sociale una dotazione complementare del sistema di servizi collettivi…necessaria per garantire la compresenza delle differenti popolazioni nel territorio garantendo l’accesso all’alloggio anche alle fasce più deboli”. Ma è chiaro che ERP, ERS ed ERC rappresentano tre politiche alquanto differenti.
ERP
L’ERP in base alla lr 2/2019 è quella destinata solo e soltanto a chi ha un ISEE fino a 16.500 euro complessivi dell’intero nucleo familiare e prevede un affitto sociale basato sul reddito. Una scelta regressiva e ghettizzante come vedremo meglio successivamente. Le condizioni per l’acceso fondate sull’ISEE e non più solo sul reddito statuite dalla lr 2/2019 hanno ridotto molto il numero di persone che possono fare domanda. Malgrado questa riduzione e quindi una potenziale maggiore possibilità di rispondere al bisogno di tutti quelli in graduatoria, la Relazione del PO del Comune di Firenze trattando del tema ERP (edilizia residenziale pubblica, p. 148 Relazione PO) scrive: “Occorre prendere atto che, nello scenario prossimo futuro, la risposta rimarrà comunque inferiore al fabbisogno nonostante i numerosi interventi previsti di recupero/ nuova costruzione”.
Nella Relazione del PO (p.148) si afferma che “A fronte di circa 3.200 domande, rispetto al nuovo bando ERP, di nuclei familiari comunicate dalla Direzione Servizi Sociali, la medesima stima che siano possibili 600 assegnazioni nei prossimi 4 anni per una percentuale del 19% sulla domanda”. Il numero di alloggi sfitti di proprietà comunale sono 776 di cui 390 con un programma di ristrutturazione e 385 in attesa di finanziamento regionale /statale per la ristrutturazione.
La relazione sottolinea poi che sono in corso di realizzazione alle Murate 16 alloggi; 40 alloggi sono in corso di progettazione in via Rocca Tedalda; 18 alloggi volano che permarranno nell’area di via Rocca Tedalda; 24 alloggi previsti nel cluster ERP candidato PINQuA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare, previsto dal PNRR) per l’area dell’ex caserma Lupi di Toscana: per un totale di 98 alloggi. E la relazione conclude che come abbiamo visto “occorre prendere atto che, nello scenario prossimo futuro, la risposta rimarrà comunque inferiore al fabbisogno nonostante i numerosi interventi previsti di recupero/nuova costruzione” (Relazione PO, p. 148).
Si tratta di azioni del tutto insufficienti, come loro stessi riconoscono.
Per accedere all’ERP è necessario avere un ISEE inferiore a 16.500 euro all’anno. Va detto che l’utilizzo del parametro ISEE in un paese di grande ed estesa evasione fiscale a tutti i livelli sociali, esclusi i soli lavoratori dipendenti e i pensionati, è una grande ingiustizia. Ma c’è un problema più strutturale: assegnare l’edilizia pubblica solo a persone in grave stato di povertà crea dei ghetti con tutti i problemi che questa scelta comporta. Ghetti in cui si concentrano persone che non potranno fare quella manutenzione che pervicacemente Casa spa pretende di delegare all’inquilino della casa popolare. Qui si determina una contraddizione. Apparentemente è giusto dare l’alloggio ERP a chi sta peggio. Ma non è un caso che questo approccio è il preferito dagli immobiliaristi e dei neo-liberali perché non lede il mercato perché non sottrae potenziali compratori e quindi non calmiera i prezzi. Le persone che accedono alla casa popolare non avrebbero mai potuto accedere al mercato e quindi non gli tolgono clienti. L’unica cosa che gli investitori immobiliari pretendono è che l’ERP sia lontano dai suoi interventi di lusso, perché li danneggerebbe, ne ridurrebbe il valore immobiliare.
Da un punto di vista di pensiero critico il problema è che si cerca di risolvere la questione abitativa agendo sugli effetti e non sui processi che li hanno generati. Il mercato immobiliare da un lato (prezzi che escludono ed espellono e segmentano la domanda) e le relazioni di classe dall’altro (feroce ineguaglianza, produzione di povertà) producono e riproducono ineguaglianza. Il modo in cui il processo di urbanizzazione avviene, quando le logiche di mercato hanno il sopravvento, e le amministrazioni pubbliche promuovono il mercato invece di governarlo e ridimensionarlo, produce sempre nuovi esclusi, e più si valorizza la città in ossequio al mercato immobiliare e più ci saranno sempre nuovi esclusi. E’ la fascia grigia che si estende sempre più, quella che è esclusa dall’ERP e che non ha i redditi tali da consentire di accedere ai prezzi in crescita del mercato.
L’ERP per calmierare il mercato deve rappresentare una alternativa di grande qualità aperta a tutti, non un ghetto da cui tutti sperano di poter evadere, comprando una casa appena possono. L’ERP dovrebbe essere accessibile a tutti e gli affitti dovrebbero avere un massimo simile a come era l’equo canone (L. 392/1978), e potrebbero essere differenziati in base al reddito, non all’ISEE. Sarebbero quindi ben inferiori a quanto prevedono gli accordi territoriali (Accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune di Firenze e Comuni limitrofi, sottoscritto il 25/6/2020) che sono a tutti gli effetti affitti di mercato anche se non “libero”, cioè senza limiti.
Gli affitti in euro a mq. al mese dell’Accordo territoriale vigente a Firenze prevede: nel centro storico, lungarno e piazza Ferrucci fra 2 e 10,40 euro a mq, al mese; nelle zone di pregio, Bobolino, Due Strade Marignolle La pietra Careggi Settignano 11,36 max e min 2 euro mq al mese. I 2 euro a mq al mese corrispondono ad immobili di bassa qualità.
ERS E ERC
La Delibera del Consiglio Comunale di Firenze n. 142 del 2021, con Oggetto: Indirizzi sulle tematiche dell’abitare sociale a Firenze – Piano Casa 2021, definisce Edilizia Residenziale Sociale come “alloggi temporanei di emergenza abitativa ai quali accedono soggetti che hanno perso o stanno perdendo l’abitazione” e/o per individuare soluzioni di ERS; Edilizia Residenziale Calmierata assume i valori massimi dei canoni di affitto convenzionato dell’Accordo Territoriale 2020; l’ERS assume come valori di riferimento per la determinazione dei canoni di riferimento i livelli massimi dei canoni fissati nell’Accordo Territoriale, con una riduzione percentuale dei canoni di almeno il 30%. E definisce ERC “intercettazione ed utilizzo di patrimonio privato al fine di individuare soluzioni di Edilizia Residenziale a canone Calmierato (ERC), definendo i criteri generali per l’identificazione dei potenziali nuclei familiari beneficiari che potranno accedere a locazioni abitative così come previsto nell’Accordo Territoriale sulle locazioni abitative sottoscritto il 25.06.2020…ed attribuendo all’Agenzia Sociale per la Casa il compito del matching tra questi ed i proprietari che si renderanno disponibili”. Sono previste “misure di incentivazione (come contributi, fondo di garanzia) stabilite dall’amministrazione comunale al fine di stimolare la disponibilità dei proprietari alla locazione degli alloggi”.
Il PO propone oltre all’ERP, “la parallela offerta di alloggi da destinare alla cosiddetta fascia grigia ERS che troverà il suo intervento pilota nella ex caserma Lupi di Toscana. L’intervento di iniziativa pubblica è l’occasione per sperimentare forme di comunità che promuovano una sempre maggiore e diversificata coesione sociale”.
Per quanto riguarda il progetto Lupi di Toscana, che è stato approvato come Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica, con variante contestuale al PS e RU, nel Novembre 2021, “prevede oltre 36.000 mq. di housing sociale”. Il piano attuativo tuttavia a suo giudizio “non è la sede adatta per immaginare quali potrebbero essere le alternative adeguate da proporre (affitti calmierati, affitti permanenti, affitti a riscatto, giovani coppie, studenti/anziani, residenza temporanea, residenza sanitaria”. Attraverso indagini dedicate l’amministrazione intende “capire la qualità e la specificità della domanda di quella fascia di popolazione che, pur non rientrando nei parametri per accedere all’alloggio popolare, necessità di un accesso agevolato rispetto al mercato”. (Approvazione nov 2021). Quindi non è scritto in modo definitivo quanto sarà ERS e quanto ERC. La flessibilità urbanistica è da sempre amica della rendita.
La Relazione del PO, informa che la direzione Servizi Sociali ha comunicato un fabbisogno ERS/ERC di almeno 600 unità (range fra 600 e 900 unità) relativa alla fascia grigia. La relazione afferma che l’Amministrazione comunale “ha scelto di concentrare la propria risposta nell’area dell’ex caserma Lupi di Toscana dove sono previsti 500 alloggi di ERS e circa 30 alloggi di ERC (alloggi ERC realizzati dal privato e, ai sensi della DCC n.41/2005, affittati per almeno 12 anni a prezzo calmierato). Un altro intervento che ha ottenuto un finanziamento europeo prevede “nell’ambito del complesso storico di San Salvi, il recupero (previo accordo patrimoniale con l’ASL attuale proprietaria) di 90 alloggi di ERS da destinare anche alla popolazione studentesca” (Relazione PO p.148). L’intervento sul complesso monumentale di Santa Maria Novella, candidato al PINQuA, per la realizzazione di circa 20 alloggi di ERS”. I tre interventi comportano la realizzazione di 640 alloggi.
Anche in questo caso si intende ghettizzare un’altra differente fascia di reddito.
E qui va ricordata la questione del 20%. Le norme del PO affermano che nelle aree di trasformazione (parte 5 delle norme del PO) soggette ad interventi di nuova costruzione (p.69 NTA PO) previa demolizione / ristrutturazione urbanistica / nuova costruzione con superficie superiore a 2.000 mq. ove sia prevista la destinazione residenziale “deve essere sempre reperita una quota pari al 20% del SE (ndr. superficie edificabile) oggetto di nuova costruzione…da destinare alla residenza convenzionata, anche rivolta alla popolazione studentesca”.
“5. ERS/ERC. Nelle aree di trasformazione di cui alla Parte 5 delle presenti norme
soggette ad interventi di nuova costruzione previa demolizione/ristrutturazione
urbanistica/nuova costruzione con SE superiore a 2.000 mq, ove sia prevista la
destinazione residenziale deve essere sempre reperita una quota pari al 20%
della SE oggetto di nuova costruzione previa demolizione/ristrutturazione
urbanistica/nuova costruzione, fatti salvi i casi specifici riferiti ad alcune schede
norma di cui alla Parte 5, da destinare alla residenza convenzionata, anche
rivolta alla popolazione studentesca, nei termini stabiliti dall’apposito
Regolamento (DCC 41 del 16.05.2005) ed eventuali adeguamenti.
5.2 L’eventuale monetizzazione della quota del 20% di ERC di cui al citato
Regolamento (DCC 41 del 16.05.2005) potrà essere utilizzata anche per
finanziare l’acquisto da parte del Comune di immobili da destinare ad ERS e/o
interventi di ristrutturazione del patrimonio ERP/ERS esistente a garanzia
dell’accesso alla casa a tutte le fasce di popolazione anche studentesca
Al punto 5.2 si prevede la possibilità della monetizzazione della quota del 20% di ERC”
Questa disposizione è attiva da tempo nel Comune di Firenze ma la relazione del PS riconosce che “gli interventi di housing sociale generati dal Regolamento di cui alla citata deliberazione 41/2005 nell’ambito delle trasformazioni urbanistiche previste sia dal PRG che dal Regolamento Urbanistico sono risultati assai inferiori rispetto alle aspettative…”. La relazione afferma che “la disponibilità privata ad offrire canoni più bassi di quelli di mercato è piuttosto limitata” (p.126).
La relazione di PS (p.128) riconosce che “dall’analisi degli interventi di trasformazione urbanistica, generati sia dal PRG che dal RU dal 2005 ad oggi, emerge che la quota di housing sociale da essi generata è stata molto inferiore alle aspettative: gli operatori privati sottoscrittori delle convenzioni urbanistiche hanno infatti spesso optato per la monetizzazione della quota di housing sociale in luogo della sua realizzazione e per la conseguente riduzione della SUL di progetto, fattispecie anch’essa contemplata dal regolamento approvato con DCC 41/2005, ancorché penalizzante”.
La relazione di PS (p.126) evidenzia la presenza ora di “molteplici soggetti privati che, a fronte di finanziamenti pubblici e/o in quanto cooptati dal Comune mediante accordi convenzionali, sono diventati erogatori di alloggi destinati ad una platea di fruitori e fruitrici (all’interno della cosiddetta fascia grigia) non idonea all’assegnazione di alloggi ERP ma al tempo stesso non in grado di sostenere un affitto di libero mercato”. Se la fascia grigia non accede all’ERP è solo per limiti di reddito incongrui che non considerano quali redditi effettivamente si debbano avere per abitare a Firenze, senza considerare l’assenza di un mercato dell’affitto a lungo termine a prezzi commisurati con i redditi della maggior parte della popolazione. Perché non aprire l’ERP anche a loro?
Per concludere, quindi per quanto riguarda l’ERP “Occorre prendere atto che, nello scenario prossimo futuro, la risposta rimarrà comunque inferiore al fabbisogno nonostante i numerosi interventi previsti di recupero/ nuova costruzione” e per quanto riguarda l’ERC la regola del 20% è stata inefficace per le scappatoie possibili: la monetizzazione.
Ognuno al suo posto
Nella relazione del PS poi si passa all’incubo del incasellamento “ognuno al suo posto”. Infatti afferma che ci sono “nuclei familiari che oggi alloggiano nell’ERP ma che potrebbero perdere i requisiti per il superamento nel corso del tempo dell’ISEE di mantenimento. Numero che potrebbe crescere se il limite di ISEE di mantenimento fosse abbassato dal valore oggi previsto (36.100 euro), come avviene in molti altri territori in Italia”. Il PS calcola che con l’abbassamento si creerebbe la necessità di un patrimonio ERS fra i 200 e 600 unità a seconda del limite ISEE considerato per il mantenimento. Se il limite ISEE fosse 27.000 euro come previsto dalla LR 2/09, sarebbero 600 le unità “oggetto di passaggio a ERS” (Relazione PS, p. 127).
Sconcertante. Viene da chiedersi, ma solo chi è proprietario ha diritto al mantenimento delle casa? La direzione servizi sociali “suggerisce di valutare la possibilità di mantenere le inquilini e inquiline, decaduti dall’assegnazione per superamento limite Isee, negli stessi ERP (chiedendo alla Regione il momentaneo/temporaneo utilizzi di questi appartamenti ERP ad uso ERS, mettendo a disposizione – per un periodo equivalente – il patrimonio ERS, nel medesimo numero di appartamenti, che momentaneamente diverrebbero ERP)” (Relazione PS, p. 128).
Fra chi abita nell’ERP a Firenze il valore medio dell’ISEE è vicino a 6.000 euro e solo il 12% ha ISEE maggiore di 12.000 euro. Gli alloggi ERP a Firenze sono 8.000 compresi quelli sfitti che necessitano lavori per poter essere riassegnati. Gli inquilini sono 17.721.
Il bando ERP chiuso alla fine del 2022 ha visto 3.237 domande presentate (rdc soglia ISEE a 9.360). La Relazione di PS afferma che i presenti in graduatoria ERP con ISEE minore di 9.360 risulta 4 volte superiore alle possibili assegnazioni ERP dei prossimi 4 anni (150 assegnazioni annue per 4 anni = 600 assegnazioni).
Per accedere all’ERC bisogna avere una fascia ISEE tra i 12.000 e i 40.000 euro e come abbiamo visto ERC prevede affitto calmierato; ERS affitto calmierato ridotto del 30%. L’ISEE minimo di 12.000 euro per gli avvisi per appartamenti a canone calmierato (Patti territoriali puri per ERC o Patti territoriali ribassati per ERS) è un modo per garantire che gli inquilini saranno in grado di pagare l’affitto. La relazione di PS afferma che è opportuno introdurre nell’edilizia sociale l’affitto a riscatto e co-housing (p.129) e che “il PO individuerà un plafond di edilizia residenziale pubblica e di edilizia residenziale sociale, che guardi anche a categorie di popolazione attualmente non contemplate, quali studentesse, studenti, anziani e anziane, da realizzare nel quinquennio di validità dello strumento”.
ERP per TUTTI
La questione abitativa non si risolve con Edilizia Residenziale Pubblica solo per chi ha redditi estremamente bassi, e mai tale da soddisfare la domanda di tutti loro. Inoltre agire sugli effetti invece che sui processi che li producono, comporta la continua riproduzione degli effetti e quindi la tendenziale inefficacia delle azioni. L’accesso all’Edilizia Residenziale Pubblica solo per chi ha redditi estremamente bassi, spesso uniti a problemi di carattere socio-sanitario, non calmiera il mercato immobiliare perché è rivolto a chi non potrebbe mai accedere al “libero” mercato, per questo si adatta perfettamente al neo-liberismo. Dare la casa popolare “solo a chi ne ha veramente bisogno” apparentemente è giusto ma nei fatti sbagliato: perché non agisce sui meccanismi complessivi di produzione dell’urbanizzazione, e quindi del mercato immobiliare che vi ha un peso preponderante, per orientarsi solo a placare le punte estreme del bisogno. Il mercato immobiliare è orientato a offrire le funzioni più lucrose e quindi di lusso, e non è in grado di rispondere ai bisogni abitativi della maggioranza. La risposta abitativa ERP si pone come risposta temporanea da cui uscire appena il reddito aumenta, per lasciare l’alloggio a chi sta peggio. Una risposta al bisognoso, di cui però non ci si deve approfittare. E una spia di questo approccio è la questione del sotto-utilizzo degli alloggi ERP: “la situazione di sottoutilizzo … si verifica quando il numero dei vani utili dell’alloggio,… risulti superiore di oltre un vano e mezzo rispetto al numero dei componenti del nucleo familiare” (LR 2/2019, art.12, comma 6). La legge regionale 2 del 2019 “Disposizioni in materia di edilizia residenziale pubblica”, prevede limiti alla permanenza in un alloggio se si dispone di troppi vani rispetto al numero di residenti perché deve lasciare la casa a nuclei più grandi. L’idea è che il bisognoso vada aiutato, ma in modo limitato perché il diritto a permanere nella casa dove si è vissuto una vita, e a disporre di spazio, e non di un mero loculo, è riservato solo a chi può pagare.
Le politiche proposte dal Comune di Firenze su ERP, ERS, ERC sanciscono una segregazione in base alla quale “ognuno deve stare al suo posto”. Una segmentazione della popolazione in base all’ISEE: fino a 16.500 per accedere ai Bandi ERP: 3237 nuclei in lista di attesa (con una media dell’ISEE di 6.000 euro annue). Mantenimento della casa fino a 36.100 euro. Per accedere all’ERC bisogna avere una fascia ISEE tra i 12.000 e i 40.000 euro.
Dobbiamo anche parlare di esclusione oltre che di espulsione. Assistiamo a Firenze all’assenza di un mercato degli affitti residenziali a lungo termine e a prezzi commisurati con i redditi della maggioranza della popolazione e di chi vorrebbe risiedervi. Il mercato privilegia gli affitti turistici e di lusso. Il mercato immobiliare spinge i prezzi sempre più in alto, a causa del suo funzionamento e della domanda internazionale, e di troppe persone che hanno soldi da investire nel mercato finanziario e immobiliare. Una questione di classe. Se guardiamo a come sono distribuiti i redditi, vediamo che ci sono differenze di classe abnormi, che poi si riversano sul territorio, e mostrano chi utilizza le finanze di cui si è impossessato a dismisura, per sottrarre ancora di più spazio, tempo e possibilità a tutti gli altri. Gli investimenti immobiliare e fondiari, che tanti danni fanno ai nostri territori, sono opera di chi ha troppi soldi da investire. Bisogna fermarli al più presto.
Il mercato immobiliare in connubio con i rapporti di classe oltre a produrre attivamente la questione abitativa, impedisce anche che trovino spazio tutte le attività fuori mercato come la socialità, la cultura, l’arte libere dal valore di scambio e fondate sul valore d’uso.
Il diritto alla città è liberare tempo e spazio. Il regno della libertà e delle possibilità.
E’ necessario produrre alloggi di qualità, da affittare a prezzi da equo canone, realizzati dal comune e dallo stato, ma destinati a tutti e non solo a chi è in estrema povertà, e gestiti dagli abitanti. Alloggi in numero sufficiente a coprire la domanda. Come alternativa al mercato. Solo così si calmiera il mercato e si eleva il livello qualitativo dello spazio residenziale, arricchendo lo spazio abitativo del nucleo abitativo, di spazi residenziali collettivi, semi pubblici, pubblici. Questo richiede che chi abiterà, individualmente e collettivamente, in questi ERP non si trovi tipologie conformate al pregiudizio e allo stereotipo eterodiretto, ma abbia invece la possibilità di decidere, individualmente per i propri spazi e collettivamente per quelli collettivi e pubblici, su come articolare gli spazi in modo tale da portare la partecipazione, l’autogestione e la libertà alla base della qualità abitativa.
Agire sul processo di urbanizzazione
Per affrontare la questione abitativa ed il diritto alla città è necessario modificare i meccanismi ed i processi, economici, sociali, culturali e naturali (seconda natura) che muovono la trasformazione del territorio. Se per rispondere alla questione abitativa è necessario modificare i meccanismi in base ai quali l’ambiente urbano di trasforma, bisogna guardare alle funzioni che si promuovono, ed ai servizi.
Per capire il senso di un Piano Operativo dobbiamo guardare alle quantità di superficie edificabile ed alle funzioni che vengono promosse, perché riguardano direttamente il funzionamento del mercato immobiliare: che promuove la massima quantità realizzabile delle funzioni che in quel periodo sono le più lucrose. Talvolta sono stati gli uffici, oppure i centri congressi, oppure le residenze di lusso, oppure i residence di lusso e le varie forme di ospitalità turistiche, dagli alberghi alle case, meglio se d’epoca, oppure infrastrutture soprattutto quelle inutili e dannose perché sono interamente finanziate lautamente dallo stato o dalla UE.
Per quanto riguarda il monitoraggio dell’utilizzo delle quantità edificatorie, calcolato in base al Regolamento DPGR 32/R/2017 della Lr 65/2014, il PO afferma che riguarda solo le aree sottoposte a piano attuativo e che questo ha ridotto le quantità rispetto a quanto contenuto nel precedente RU. Questo calcolo non dà la possibilità di capire quanto si sia effettivamente previsto e poi realizzato, in nuova costruzione e recupero, che è il dato importante per controllare che il carico urbanistico indotto dalle trasformazioni non superi le dimensioni massime sostenibili. E’ noto in urbanistica che la sommatoria di molti interventi singoli e anche minuti pesa enormemente come carico urbanistico nelle realtà dei fatti, al di là che una legge lo riconosca e lo comprenda nei calcoli oppure no. La realtà prevale.
Inoltre le quantità previste dal PS non devono mai essere consumate tutte nel PO che vi fa riferimento, invece il PO afferma che ”per quanto riguarda la nuova edificazione il prelievo della SE (superficie edificabile) viene effettuato nella sua totalità (73.924 mq.). Gli interventi di riuso sono 194.000 mq. su un totale 267.924 mq. Questo per quanto riguarda le quantità.
Ma quello che sbalordisce in questo Piano Operativo è quanto viene lasciato alla flessibilità: perché meglio di una funzione lucrosa, è avere aperta la strada per qualsiasi funzione lucrosa che potrebbe dimostrarsi la migliore nel momento della realizzazione. E’ nota la ormai datata denuncia del contrasto fra la supposta dinamicità del mercato immobiliare e le regole della pianificazione urbanistica e territoriale, che come tali dovrebbero permanere, almeno 5 anni. Per il mercato la modifica deve avvenire subito, appena ne ha bisogno. Le varianti sono ancora una pratica troppo diffusa e non dovrebbero neppure essere previste, oltre a non verificarsi. O si fa il piano sul serio, o niente trasformazione. Inoltre la risposta ai bisogni sociali richiede scelte decise e intelligenti: utilizzo di tutte le proprietà pubbliche e di tutte le risorse pubbliche per offrire edilizia residenziale pubblica di elevata qualità accessibile a tutti, con affitti come era l’equo canone, e modulato in base al reddito, ma fuori dai prezzi di mercato; unica condizione vincolante il loro utilizzo solo e soltanto come valore d’uso e non di cambio. Assoluto divieto quindi di utilizzo per sub-affittare tutto o una parte. Non devono entrare nel mercato ma starne fuori. Solo così si può calmierare il mercato.
Veniamo ora alla flessibilità sulle funzioni. Le categorie funzionali del PO: residenziale, industriale e artigianale, commerciale al dettaglio; turistico ricettiva; direzionale e di sevizio; commerciale all’ingrosso e depositi (che sono quelle dell’art. 99 della lr 65/2014), si ripartiscono ognuna al suo interno comprendendo troppe funzioni differenti. (NTA, art. 19 classificazioni degli usi, p. 43). Solo per fare degli esempi il residenziale comprende: abitazioni singole permanenti e temporanee, alloggi volano, case appartamenti vacanze, bed and breakfast, affittacamere, residenze storiche. Il direzionale e di servizio comprende anche università private e studentati. Il che presuppone una grande flessibilità che si riverbera in ogni luogo del PO in cui si indica una delle categorie funzionali, visto che ognuna di loro comprende al suo interno quel ventaglio di funzioni.
Nel PO le AT aree di trasformazione di proprietà privata sono 51 aree; ogni scheda indica la “destinazione d’uso del progetto”, talvolta si tratta di “residenziale, direzionale e di servizio, commerciale la dettaglio”; in altri di “residenziale direzionale e di servizio”; in altri “residenziale”; in altri “turistico-ricettiva”. Ma sempre ognuna di esse ci rimandano a quei ventagli di funzioni.
Nel PO le Ats aree di trasformazione che individuano le dotazioni territoriali sono 135. Per questo tema solo due notazioni: gli obblighi del DM 1444/68 sugli standard per servizi, cioè quantità minime da rispettare in termini di mq. per abitante, sono dimezzati nelle zone del centro storico (zona A), ma sono aumentati invece i parcheggi, che vanno oltre i limiti di legge. Il dimezzamento in centro storico è ammesso dal DM ma viene da chiedersi come possa essere convincente affermare che non c’è spazio per realizzare servizi quando in centro storico si è realizzato e si sta realizzando di tutto. Infine la Relazione di PO afferma “Oltre al generale insieme dei servizi collettivi, sono inoltre comprese nel conteggio le superfici delle piazze, i parcheggi pubblici (ad esclusione degli scambiatori) ed i servizi sportivi pubblici di ogni rango”. (Relazione PO, p. 160) e poi “Le piazze, esistenti e di progetto, concorrono per analogia funzionale agli spazi di verde urbano alla dotazione territoriale specifica (standard DM 1444/1968)”. Le piazze sono di sicuro uno spazio importante, se non è usato per il traffico e i parcheggi, ma non è standard, sono altri i servizi obbligatori per legge. Per quanto riguarda l’aumento di parcheggi, la loro diffusione attira traffico, anche questo è noto, e per questo non si devono costruire strade e parcheggi per le auto, ma una alternativa di trasporto pubblico efficiente ed efficace, dalla quale siano ancora piuttosto distanti.
Una pianificazione diversa è possibile
Val la pena ricordare una norma del Piano Paesaggistico della Regione Toscana, troppo spesso dimentica da chi redige PO, che assegna un compito strategico e cruciale alla pianificazione territoriale ed urbanistica.
L’art.10 della disciplina di piano del Piano Paesaggistico 2015 comma 1 lettera g) afferma che:
“gli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica dei comuni:
– tutelano e valorizzano l’identità materiale e multifunzionale dei centri, nuclei, aggregati storici e ne disciplinano a tal fine le trasformazioni;
…
A tal fine provvedono altresì:
g) alla non compromissione della permanenza degli abitanti e del ruolo della città come centro civile delle comunità ad essa afferenti. In relazione alle trasformazioni dirette e indirette conseguenti ai carichi indotti dai flussi turistici”.
Non si vede traccia dell’assolvimento di questo compito nel PO e PS di Firenze.
Permanenza e ritorno degli abitanti in città come Firenze e permanenza del ruolo della città come centro civile delle comunità, sono due elementi imprescindibili. Soluzione della questione abitativa e del diritto alla città. Sono necessarie politiche e strategie intelligenti, e il governo del territorio deve dare il suo contributo a creare territori che non producano valore immobiliare e guadagni finanziari, ma valore sociale, culturale, naturale, in sintesi valore vero contrapposto a quello fondato sulla spoliazione di natura e sull’alienazione umana.
Bibliografia
Conte, Rossella, (2023) Il risveglio del mercato immobiliare. Sono in crescita gli acquisiti di case, La Nazione, 14 Aprile 2023 (cita dati FIAIP)
Lignelli, Matteo, (2023) Rendita, la difesa degli agenti immobiliari “Cancellare le norme sugli affitti brevi”, Corriere Fiorentino, 14 Aprile 2023 (cita dati FIAIP).
Maggio, Marvi (2014), Partecipazione pubblica ed eguaglianza, Rivista Anarchica, anno 44, n. 387, Marzo 2014
http://www.arivista.org/?nr=387&pag=27.htm
Maggio, Marvi, (2014), Invarianti strutturali nel governo del territorio, Firenze University Press.
https://books.fupress.com/catalogue/invarianti-strutturali-nel-governo-del-territorio/2803
Maggio, Marvi, Conoscenza, partecipazione e libertà, Firenze, Edizioni PerUnaltracittà, 2021
https://www.perunaltracitta.org/wp-content/uploads/2021/09/Conoscenza-partecipazione-e-liberta.pdf
Regione Toscana, (2022), Abitare in Toscana 2022. Undicesimo Rapporto sulla Condizione abitativa,
https://www.regione.toscana.it/documents/10180/13844663/Rapp+Condizione+abitativa+2022.pdf/27d437b6-2825-c569-72d4-dbc391b3155e?t=1673877580206
Piano Operativo Firenze, Relazione
Piano Operativo Firenze, Norme Tecniche di Attuazione
Piano Strutturale Firenze, Relazione
Tutti gli elaborati del Piano Strutturale e del Piano Operativo adottati sono consultabili e scaricabili:
https://ediliziaurbanistica.comune.fi.it/index.html
Il 5 Aprile 2023 è stato adottato il Piano Strutturale e il Piano Operativo del Comune di Firenze (pubblicazione dell’avviso sul BURT n.14, parte II, 5 Aprile 2023). Le osservazioni possono essere presentate entro il 24 giugno 2023 (più correttamente 26 giugno 2013, primo giorno non festivo)
Marvi Maggio
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