Il mercato immobiliare degli studenti USA e lo spopolamento del centro di Firenze

Il flusso dei giovani nordamericani che giungono a Firenze per un periodo di studio all’estero, è in costante aumento. Si crea così un mercato parallelo che risulta inarrivabile sia agli studenti “normali” sia ai residenti, e contribuisce a spopolare il centro storico.

“Considera che negli Stati Uniti chi fa l’università è ricco,” dichiara Maria, studentessa della Syracuse University, dallo stato di New York, che ha passato un periodo di studio a Firenze, “chi, poi, fa un semestre qui è ancora più ricco: esperienze di questo tipo sono offerte solo da università prestigiose, per le quali si paga una retta maggiore, a cui si aggiunge il costo molto alto del programma di scambio culturale”. Maria è una dei 42.000 studenti nordamericani che arrivano annualmente nel nostro paese per svolgere parte della loro formazione accademica. Un fenomeno in crescita che interessa quasi esclusivamente le città di Roma e Firenze, il cui centro per vari mesi l’anno risuona ovunque di parlate newyorkesi, dell’Ohio o da Washington.

“La mia famiglia ha origini italiane, da quando ero bambina passo quasi un mese l’anno da nonni e parenti a Pozzuoli”, Maria parla con un forte accento yankee misto a cadenza e forme tipicamente napoletane, ma speditamente e in un buon italiano. Il suo è in realtà un caso eccezionale: la quasi totalità degli studenti USA non parla infatti una parola in lingua italiana. Non ne hanno bisogno, del resto, perché non frequentano le nostre università, ma filiazioni di quelle statunitensi che hanno istituito una propria sede qui, con corsi e esami pari a quelli che farebbero dell’altro lato dell’Atlantico.

La possibilità di aprire vere e proprie filiali estere ha permesso all’Italia di diventare il paese che accoglie il maggior numero di università e studenti dagli Stati Uniti – con ampio margine rispetto a Spagna e a Francia, il secondo e il terzo paese interessati dal fenomeno, con rispettivamente 14.000 e 12.000 ingressi annui.

Secondo F. Ricciardelli, il presidente di AACUPI (Association of American College and University Programs in Italy) questo primato è dovuto proprio al fatto che qui fu istituito un percorso legale dedicato: “è stato grazie alla lungimiranza di AACUPI, dei miei predecessori, che hanno avuto la capacità politica, di lobby e giuridica per inserire la cosiddetta ‘legge Barile’ (L 14 gennaio 1999, art. 2, Filiazioni in Italia di università e istituti superiori di insegnamento a livello universitario stranieri), che permette alle filiazioni degli atenei stranieri di agire come enti no profit riconosciuti dal MIUR, che hanno quindi gli stessi diritti e doveri delle università italiane. La volontà, al tempo, fu quella di considerarle un arricchimento per l’università italiana stessa”.

A ciò si aggiunge un’altra disposizione legislativa più recente (DL 21 ottobre 2020, n. 130, art. 1, n. i-bis) che esenta gli studenti stranieri di tali istituti dalla procedura per il permesso di soggiorno per periodi inferiori a 150 giorni (la durata di un semestre, in pratica). Infine, è di maggio l’ultimo decreto ministeriale utile a semplificare l’iter burocratico: la modifica al testo unico sull’immigrazione (DL 11 ottobre 2024, n. 145) voluta dall’attuale governo in carica, prevedeva la raccolta di dati biometrici per tutti gli stranieri extracomunitari (statunitensi inclusi) richiedenti un visto per motivi di studio; ma grazie al dispositivo firmato dal ministro degli esteri Tajani (8 maggio 2025), gli studenti provenienti da uno Stato del G7 sono stati esentati dal rilevamento delle impronte digitali.

Grazie a questo percorso legale definito i numeri del settore sono cresciuti vertiginosamente, e continueranno a farlo: “lo dimostrano gli ultimi tre anni, in cui le student Visa sono aumentate di almeno il 10% l’anno, passando da 33.000 studenti nel 2021 ai 42.000 di ora”.

Degli oltre quarantamila, ben 18.000 arrivano nella sola Firenze, e la città si trova quindi a dover alloggiare un numero non indifferente di giovani nordamericani dotati di una capacità di spesa di gran lunga superiore rispetto a quella di un comune studente italiano. Il costo dei programmi di formazione statunitensi a Firenze, infatti, può variare sensibilmente a seconda dell’istituto di appartenenza, ma si va da circa $ 15-20.000 fino anche a più di $ 40.000 a semestre accademico – che non dura neanche sei mesi pieni, ma quattro o poco più. Da questo importo possono essere tranquillamente destinati anche mille o più dollari al mese per l’affitto, quando, dopo anni di rincari, il prezzo medio per una stanza pagato da uno studente comune a Firenze si aggira intorno ai cinque-seicento euro.

Esclusi casi particolari comunque, gli universitari statunitensi non passano dallo stesso mercato dei fuori sede italiani, perché non provvedono autonomamente al loro alloggio, ma se ne occupano le rispettive strutture accademiche. Gli atenei più facoltosi, oltre agli edifici in cui ospitano le lezioni, posseggono direttamente anche gli immobili per alloggiare i propri alunni, ville in collina o interi palazzi nel centro città. Più comunemente, l’università possiede uno o più edifici per classi, uffici e segreterie, mentre sistema i propri studenti in appartamenti condivisi dentro al centro storico. Rigorosamente in centro: è rarissimo che non sia loro garantita una casa all’interno della cerchia dei viali. Altre università invece non possiedono immobili e per l’insegnamento ricorrono a scuole specifiche che hanno saputo sfruttare il business della formazione offrendo programmi a pagamento a vari istituti d’istruzione convenzionati negli USA.

Per un proprietario di un’abitazione in centro, l’affitto a studenti stranieri può essere molto redditizio. Certo, è necessario spendere in ristrutturazioni e ammodernamento – ogni casa deve rispettare standard relativamente alti –, ma può assicurare un’alta entrata che, grazie a più studenti che si avvicendano nei periodi, può coprire anche dieci mesi l’anno. Un fattore contribuisce sostanzialmente alla redditività dell’affare: lo studente nordamericano dorme in camera doppia. Ogni stanza ospita quindi due danarosi affittuari che pagano entrambi un fitto ben più alto di quello pagato da un comune studente per una singola. Nonostante la sua fruttuosità, questo mercato subisce la concorrenza sorta dalla proliferazione degli airbnb e scarseggiano gli appartamenti in un centro che sembra sempre più saturo.

“Per la prima volta quest’anno abbiamo dovuto mettere gli studenti in stanze triple” spiega M. Ranchetti di Florence and Abroad, agenzia immobiliare specializzata nel trovare alloggio a studentesse e studenti d’oltreoceano “le iscrizioni aumentano sempre di più ma il centro del resto è limitato. Per questo alcune università hanno cominciato a inviare i propri alunni negli ‘studentati’ di lusso che sono nati in questi anni a Firenze”. Ciò comporta magari un’esperienza meno ‘autentica’ per i loro alunni, ma, ricorrendo a strutture che si occupano completamente di loro, permette alle università di evitare molti incomodi e di risparmiare sullo staff. “Gli appartamenti condivisi contengono in genere dalle quattro alle otto persone, ognuno paga sui 3.400 euro, o qualcosa di più, per circa quattro mesi”: più di ottocento al mese, a cui bisogna però sottrarre qualcosa per motivi caratteristici di questi affitti, “la spesa per le utenze non è paragonabile rispetto a quella che avrebbe una famiglia italiana, le abitudini degli statunitensi per i consumi sono molto più dispendiose. Poi c’è sempre qualche danno o problema ed è meglio considerare fin da subito che una piccola quota sarà destinata a ripagarlo”. Questo anche per evitare contenziosi, perché è sempre difficile e faticoso mettersi d’accordo con gli uffici delle università su questioni di denaro.

Un’altra difficoltà legata a questo lavoro è dovuta al fatto che il volume degli arrivi varia molto tra i diversi periodi dell’anno, facendo variare quindi il numero degli appartamenti necessari. Il momento più critico, caratterizzato da una concentrazione maggiore di studenti esteri, è il semestre primaverile, che vede il doppio, se non il triplo, degli studenti rispetto a quello autunnale. Se i flussi delle scuole fossero regolati durante l’anno, il sistema sarebbe già più sostenibile per la città e il mercato immobiliare, ma nell’apparato universitario statunitense vige la regola del pago-pretendo, perciò se gli studenti pagano per venire in primavera piuttosto che in altri periodi non sono ammesse repliche.

L’altra modalità di alloggio è l’homestay, cioè vivere in casa da una famiglia italiana. Un tempo era l’opzione più diffusa e per alcuni programmi l’unica contemplata, ma ormai interessa solo una quota minoritaria di studenti stranieri. G. Tempesta, che fin dagli anni ’70 è stato collaboratore di Wells in Florence, uno storico programma di mobilità per universitari d’oltreoceano a Firenze, nota la progressiva decandenza della pratica negli anni: “è sostanzialmente diminuito l’interesse per lo scambio culturale in quanto tale, come per l’apprendimento della lingua. Se da un lato sono sempre meno le famiglie disposte ad ospitare, dall’altro non c’è nemmeno più richiesta da parte degli studenti”. Se molte famiglie fiorentine hanno smesso di ospitare i ragazzi statunitensi, è avvenuto in parte anche a seguito della pandemia. Dopo di essa, infatti, si sono resi necessari protocolli igienici ben più stringenti che complicano le regole dell’homestay e impongono alle famiglie indagini invadenti sul loro stile di vita.

Pochi ormai entrano nelle case delle famiglie fiorentine, una minoranza risiede negli studentati di lusso, ad alcuni altri sono invece riservate ville in collina, ma la schiacciante maggioranza degli universitari statunitensi invade a migliaia il centro, stipati in un elevatissimo numero di appartamenti là dove la città è sempre più vuota di residenti e sempre più inaccessibile per gli studenti comuni o per i giovani locali. I flussi continuamente in crescita dagli atenei d’oltreoceano alimentano dunque un mercato immobiliare studentesco parallelo e completamente differente da quello dei normali studenti, per prezzi, luoghi e modalità; un settore perlopiù sconosciuto in città ma che ha contribuito e continua a contribuire allo spopolamento del centro cittadino.