Dopo il Cubo nero, spuntato sull’area del Teatro Comunale, l’ex ospedale militare di San Gallo sarà il prossimo frutto avvelenato di un modello urbanistico che, consolidatosi in città nell’arco di una quindicina di anni, sposa la finanziarizzazione turistico-immobiliare alla rinuncia al governo del territorio.
Di fronte all’escrescenza edilizia di corso Italia, il mondo si straccia le vesti. L’indignazione è virale, riguarda ogni livello istituzionale, la cittadinanza e i vari fronti politici (la destra la fa sua, dopo anni di accondiscendenza). La Procura fiorentina ha aperto un’inchiesta che contribuirà a chiarire le responsabilità individuali.
Ma le cause prime sono da ricercarsi nel sistema concessorio vigente, nelle vistose anomalie contenute nei piani regolatori delle giunte Renzi e Nardella (tra cui la più vistosa è l’abolizione dell’obbligatorietà del restauro sugli edifici vincolati), nelle modifiche alla legge urbanistica regionale detta legge Marson, nonché nelle politiche di alienazione dei beni immobili.
Il Regolamento Urbanistico (RU) del 2015 individua più di duecento Aree di Trasformazione: tra di esse, complessi edilizi pubblici alienati di rilevante valore storico-patrimoniale e nodali per la riconfigurazione urbana. Dall’ex ospedale San Gallo all’ex Teatro Comunale, da viale Belfiore a costa San Giorgio, dalla Manifattura Tabacchi alle OGR. A ciascuna di esse il RU (e oggi il Piano Operativo, PO) attribuisce normativa specifica, caratterizzata strutturalmente da contrattazione e ricorso alla deroga, semplificazioni procedurali, facilitazioni fiscali, deferimento di funzioni di natura urbanistica a soggetti terzi.
La vacuità di tali norme costituisce un rilevante incentivo all’attrattività della finanza immobiliare, turistica e del lusso. A favore cioè degli immobiliaristi, ma a discapito della redistribuzione sociale dei vantaggi economici ottenuti dalle trasformazioni edilizie. L’inesistenza di un serio coinvolgimento della cittadinanza nell’elaborazione delle scelte in merito a questi poli urbani comporta inoltre l’esclusione dei residenti dalla dimensione politico-urbanistica, quando non l’espulsione fisica dalla città.
La vicenda dell’ex ospedale di via San Gallo è, in questo senso, esemplare.
L’edificio militare, passato al demanio comunale nel 2014, e nel 2016 a Cassa Depositi e Prestiti (Investimenti SGR SpA), rientrerà tra gli immobili dell’Invest in Florence (qui), campagna di vendite immobiliari promossa personalmente presso le fiere della speculazione dal sindaco Nardella. Per predisporne la vendita, nel 2016, CDP bandisce il concorso “per la definizione della normativa urbanistica […] ai fini dell’elaborazione di una variante al RU”. L’anomala redazione da parte della proprietà di una variante urbanistica (anziché dagli uffici tecnici del Comune), atta in questo caso alla cessione del bene pubblico, è strettamente legata alla lacuna previsionale dello strumento urbanistico: il Comune, infatti, per gli allora sovrastimati 16.200 mq dell’ospedale in disuso, aveva elaborato la stringente destinazione d’uso di “mix funzionale da definire” (AT 12.43, 2015, pp. 21-26, cfr. qui). Sì: mix funzionale da definire stop. Telegrafico.
Il progetto vincitore del concorso (2017) per la variante urbanistica è coordinato da RossiProdi Associati, con Tekne SpA, Studio De Vita & Schulze, Emiliano Diotaiuti e con l’urbanista Silvia Viviani, estensora anche della variante al RU per il complesso turistico-alberghiero di costa San Giorgio a Firenze, al tempo presidente INU (Istituto Nazionale di Urbanistica) e, dal 2019, membro del consiglio di amministrazione CDP, nonché assessora all’urbanistica e al porto di Livorno.
Quanto al “mix di funzioni” da ospitare nel contenitore vuoto, il “concept” architettonico largheggia nella previsione di quella turistico-ricettiva: il mix risulta gradito all’italiana GoldBet-Logispin, attiva nelle scommesse online, e alla Hospitality Ventures di Singapore, che in joint venture lo acquistano.
Ma il progetto largheggia anche quanto a volumi di nuova costruzione che hanno altezza superiore agli edifici storici contigui: due stecche grigliate da 23 metri di altezza (pari a sette-otto piani), stile minimale tipo Cubo nero, andranno a saturare le corti interne con suite di iperlusso, spa, piscina e spazi per il fitness. La loro gestione sarà poi affidata al Capella Hotel Group, ramo dell’hospitality del colosso dell’immobiliare Pontiac Land guidato dalla famiglia Kwee di Singapore.
Ma torniamo indietro di qualche anno. Nel 2020 il Comune assume sostanzialmente la proposta privata e la inserisce nel RU, e successivamente nel PO (cfr. qui): è urbanistica à la carte.
Si noti che per la Variante, nella fattispecie di “variante semplificata”, la giunta Nardella ha optato per la non assoggettabilità a VAS (qui, p. 11) consentita dalle modifiche alla legge urbanistica regionale (LRT 65/2014, art. 28 bis, comma 1). L’opinabile scelta della Giunta evita così la procedura di valutazione ambientale strategica che misura gli impatti della trasformazione dei comparti urbani – come, a nostro giudizio, quello di San Gallo – pienamente suscettibili di alterare il carico urbanistico locale (in termini di trasporto pubblico e privato, consumi energetici, fonti di rumore ecc.). Un regalo alla proprietà, sia in termini di tempo, sia per averle evitato eventuali prescrizioni da osservare al fine di un corretto inserimento urbano.
Nella Variante approvata, la SUL (superficie utile lorda) viene – in modo inconsueto –ridotta, da 16.200 a 15.023, forse al fine di non produrre effetto sul dimensionamento indicato nel Piano Strutturale (qui, p. 11) e quindi saltare la fase VAS.
Grazie alla cancellazione dell’obbligo del restauro conservativo sugli edifici vincolati – introdotta nel 2018 con altra nefasta variante (all’art. 13 del RU) – si procede con la ristrutturazione edilizia, la più invasiva delle categorie di intervento previste dal testo unico per l’edilizia. È concessa in tal modo la demolizione di parti del complesso (qui, p. 23) interamente notificato ai sensi del Codice dei Beni culturali (con DM 566/2014, 16 dicembre 2014): per avviare la demolizione sarà necessario il solo nulla osta della Soprintendenza, il Comune se ne lava le mani. Il recupero delle volumetrie, interno al lotto, è risolto con edifici più alti di quelli storici immediatamente contigui, tuttavia la Variante non specifica l’altezza massima delle nuove costruzioni (come invece accadeva nel caso dell’ex Teatro Comunale), demandando ad altri: l’altezza “dovrà essere oggetto di valutazione e approvazione da parte della competente Soprintendenza” che statutariamente non ha compiti né di programmazione urbanistica né di regolamentazione edilizia.
Il mix funzionale approvato, non meraviglia, risulta schiacciato sul turismo di lusso, in un’area incuneata tra i colossi alberghieri di Four Seasons, The Oxton e Ruby. Turistico-ricettivo 63% (ossia, luxury hotel), residenziale 25% (ossia, resort esclusivi), direzionale privato 7% (ovvero, studentato privato o altro) e 5% di commerciale. Al Comune sono destinati 111 miseri mq (pari allo 0,7% della SUL) per una ludoteca, e l’uso pubblico di un percorso di attraversamento e di uno spazio prospiciente via Cavour, che restano privati. La quota di housing sociale è monetizzata così come gli standard urbanistici: 630.000 euro per lo Sferisterio delle Cascine, per il Mercato centrale e la scuola di viale Lavagnini.
In un corto circuito, gli acquirenti confideranno la stesura del progetto definitivo allo stesso coordinatore della Variante al RU, rafforzando così uno dei sodalizi tra tecnica, politica e mercato immobiliare che attualmente presiedono alla trasformazione dello spazio della città.
A cantieri aperti, il fuori misura delle nuove costruzioni è già apprezzabile. Sarà possibile riconfigurare il progetto nell’interesse della popolazione residente e, dunque, fermare i lavori, prima che sia troppo tardi?
Ilaria Agostini
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Grazie dell’articolo ben scritto. Quindi siamo ad un nuovo ennesimo caso Quadra? Tecnici che smettono una veste pubblica e ne mettono una privata? Ma il conflitto di interessi dov’è finito?
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